Recuperação de fachada
Recuperação de fachada de condomínio
Fachada não se resolve com pintura. Pintura é a última etapa — antes vem mapear o que está solto, tratar trinca, refazer reboco, vedar junta e proteger a superfície.
A pergunta que o síndico costuma fazer é quanto custa pintar a fachada. A resposta honesta é que pintar é a etapa final, e sozinha ela não conserta nada: tinta aplicada sobre reboco solto descola junto com o reboco, e o condomínio paga duas vezes.
Recuperação de fachada é um processo em ordem. Primeiro mapeia-se o que está solto, com teste de percussão. Depois trata-se trinca e refaz-se o reboco comprometido. Em seguida a fachada é lavada, as juntas de dilatação são trocadas e as janelas são calafetadas. A hidrofugação protege a superfície sem mudar a cor. E só então entra a pintura.
Pular etapa é o que faz uma fachada recém-pintada apresentar problema no primeiro período de chuva.
Sinais
Quando o seu prédio precisa disso
Um só já basta para valer uma visita. Nenhum deles melhora sozinho.
- Pastilha ou revestimento caindo na calçada, na garagem ou na área de lazer
- Som cavo ao bater na fachada — indica material descolado da base
- Trinca que aumentou ou mudou de desenho de um ano para o outro
- Mancha de infiltração em paredes de apartamento voltadas para fora
- Reboco descolando ou empolando em faixas
- Junta de dilatação ressecada, rachada ou faltando
- Infiltração pelo contorno da janela quando chove com vento
Execução
Como a gente faz
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Teste de percussão e mapa de danos
A fachada é percutida e o som cavo indica o que está descolado da base. Sem esse mapa, o orçamento é chute — e é assim que a maioria das propostas de fachada é feita.
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Tratamento de trinca e recuperação de reboco
Trinca é aberta, tratada e refeita. Reboco solto é removido até a base firme e reconstituído. É a etapa que define se a fachada vai durar ou se vai voltar a soltar.
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Lavagem com jato
Remoção de sujeira, fungo e resíduo acumulado. Superfície suja não recebe proteção nem tinta com aderência.
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Juntas de dilatação e calafetação
Junta ressecada é substituída e o contorno das janelas é calafetado. É por essas frestas que entra boa parte da infiltração que o morador atribui à parede.
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Hidrofugação
Aplicação de impermeabilizante que penetra na superfície e repele água sem formar película e sem alterar a cor do revestimento.
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Pintura de fachada
Etapa final, sobre base tratada. Aqui a tinta faz o que ela sabe fazer: proteger e dar acabamento — não esconder problema.
Na mesma frente
O que entra junto
Estes serviços fazem parte do mesmo trabalho e são orçados no mesmo escopo. Não são obra à parte, e é isso que evita o condomínio pagar duas mobilizações para resolver um problema só.
- Tratamento de trinca e recuperação de reboco
- A trinca é aberta, tratada e refeita; o reboco solto é removido até a base firme e reconstituído. É a etapa que decide se a fachada vai durar ou voltar a soltar.
- Lavagem de fachada com jato
- Remoção de sujeira, fungo e resíduo acumulado. Superfície suja não recebe proteção nem tinta com aderência.
- Hidrofugação
- Impermeabilizante que penetra na superfície e repele água sem formar película e sem alterar a cor do revestimento.
- Calafetação de janela
- Vedação do contorno das esquadrias. É por essas frestas que entra boa parte da infiltração que o morador atribui à parede.
- Troca de juntas de dilatação
- Junta ressecada ou faltando deixa de acomodar a movimentação do prédio e vira caminho de água.
- Pintura de fachada
- Etapa final, sobre base tratada. Aqui a tinta protege e dá acabamento — não esconde problema.
No fim da obra
O que você recebe
- Mapa do que estava solto e do que foi tratado
- Fachada recuperada, vedada e protegida
- Registro fotográfico da execução
- Garantia de fábrica dos materiais aplicados, dada pelo fabricante
Durante a obra
O que esperar
Fachada tem estação. Em Belo Horizonte e região, o serviço roda bem no período seco — de abril a setembro. Chuva no meio de tratamento de reboco ou de aplicação de hidrofugante compromete o resultado, e obra parada esperando o tempo abrir custa dinheiro do condomínio. Por isso a assembleia que aprova costuma acontecer entre janeiro e março, e a conversa começa antes disso.
Recuperação de fachada por cidade
O parque construído muda de um município para o outro, e o serviço se organiza de acordo. Cada página traz o contexto local.
Dúvidas
Sobre recuperação de fachada
Dá para só pintar, sem fazer o resto?
Dá, e é mais barato no primeiro ano. Se o reboco está solto, a tinta vem junto com ele quando descolar, e o condomínio refaz tudo antes do prazo. O teste de percussão mostra se a fachada suporta só pintura ou se precisa de recuperação — e essa resposta vem antes do orçamento.
A hidrofugação muda a cor da fachada?
Não. É um produto que penetra na superfície e repele a água sem formar película e sem alterar o tom do revestimento. É diferente de impermeabilizante de laje, que forma camada.
Quanto tempo a obra dura?
Depende da área da fachada e de quanto está comprometido — e isso só se sabe depois do teste de percussão. Um prazo dado antes do mapeamento é palpite, e palpite em fachada costuma virar aditivo no meio da obra.
Precisa fechar a garagem ou a área de lazer?
A projeção da fachada precisa ser isolada durante o trabalho, por segurança. O isolamento é setorizado e acompanha o avanço da obra, em vez de bloquear tudo do começo ao fim.
E se chover no meio?
Algumas etapas param, e isso está previsto. Por isso a obra é programada para o período seco: reduzir a chance de parada é parte do planejamento, não sorte.
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