Recuperação de fachada
Recuperação de fachada em Nova Lima
Os condomínios da Vila da Serra, do Vale do Sereno e do vetor sul de Nova Lima foram feitos com projeto próprio, e a fachada mostra isso: a mesma torre combina revestimento cerâmico, concreto aparente, panos de vidro e trechos de textura. Cada material se comporta de um jeito na parede, e não existe um preço único por metro quadrado que cubra a fachada inteira.
O terreno acidentado faz o resto. Implantação em cota variável deixa a mesma torre com alturas de fachada diferentes de uma face para a outra, e a face voltada para o vale recebe chuva de vento e insolação que a face encostada no talude — o corte do terreno — nunca vê. Na prática, o levantamento é por face e por material, o tipo de acesso pode mudar de uma face para a outra no mesmo prédio, e o orçamento só fecha depois disso. Recompor revestimento de projeto específico ainda depende de compatibilizar material, e esse é assunto para o mapeamento, não para a obra em andamento.
A pergunta que o síndico costuma fazer é quanto custa pintar a fachada. A resposta honesta é que pintar é a etapa final, e sozinha ela não conserta nada: tinta aplicada sobre reboco solto descola junto com o reboco, e o condomínio paga duas vezes.
Recuperação de fachada é um processo em ordem. Primeiro mapeia-se o que está solto, com teste de percussão. Depois trata-se trinca e refaz-se o reboco comprometido. Em seguida a fachada é lavada, as juntas de dilatação são trocadas e as janelas são calafetadas. A hidrofugação protege a superfície sem mudar a cor. E só então entra a pintura.
Sinais
Quando o prédio em Nova Lima precisa disso
Um só já basta para valer uma visita. Nenhum deles melhora sozinho.
- Peça de revestimento cerâmico solta ou já caída na face voltada para o vale
- Infiltração pelo contorno dos panos de vidro, sempre quando a chuva vem com vento
- Mancha esbranquiçada escorrendo no concreto aparente, sempre pelo mesmo caminho
- Trinca no encontro entre dois materiais diferentes da fachada
- Umidade permanente na base da face encostada no corte do terreno
Execução
Como a gente faz
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Teste de percussão e mapa de danos
A fachada é percutida e o som cavo indica o que está descolado da base. Sem esse mapa, o orçamento é chute — e é assim que a maioria das propostas de fachada é feita.
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Tratamento de trinca e recuperação de reboco
Trinca é aberta, tratada e refeita. Reboco solto é removido até a base firme e reconstituído. É a etapa que define se a fachada vai durar ou se vai voltar a soltar.
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Lavagem com jato
Remoção de sujeira, fungo e resíduo acumulado. Superfície suja não recebe proteção nem tinta com aderência.
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Juntas de dilatação e calafetação
Junta ressecada é substituída e o contorno das janelas é calafetado. É por essas frestas que entra boa parte da infiltração que o morador atribui à parede.
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Hidrofugação
Aplicação de impermeabilizante que penetra na superfície e repele água sem formar película e sem alterar a cor do revestimento.
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Pintura de fachada
Etapa final, sobre base tratada. Aqui a tinta faz o que ela sabe fazer: proteger e dar acabamento — não esconder problema.
Na mesma frente
O que entra junto
Estes serviços fazem parte do mesmo trabalho e são orçados no mesmo escopo. Não são obra à parte, e é isso que evita o condomínio pagar duas mobilizações para resolver um problema só.
- Tratamento de trinca e recuperação de reboco
- A trinca é aberta, tratada e refeita; o reboco solto é removido até a base firme e reconstituído. É a etapa que decide se a fachada vai durar ou voltar a soltar.
- Lavagem de fachada com jato
- Remoção de sujeira, fungo e resíduo acumulado. Superfície suja não recebe proteção nem tinta com aderência.
- Hidrofugação
- Impermeabilizante que penetra na superfície e repele água sem formar película e sem alterar a cor do revestimento.
- Calafetação de janela
- Vedação do contorno das esquadrias. É por essas frestas que entra boa parte da infiltração que o morador atribui à parede.
- Troca de juntas de dilatação
- Junta ressecada ou faltando deixa de acomodar a movimentação do prédio e vira caminho de água.
- Pintura de fachada
- Etapa final, sobre base tratada. Aqui a tinta protege e dá acabamento — não esconde problema.
No fim da obra
O que você recebe
- Mapa do que estava solto e do que foi tratado
- Fachada recuperada, vedada e protegida
- Registro fotográfico da execução
- Garantia de fábrica dos materiais aplicados, dada pelo fabricante
Durante a obra
O que esperar
Fachada tem estação. Em Belo Horizonte e região, o serviço roda bem no período seco — de abril a setembro. Chuva no meio de tratamento de reboco ou de aplicação de hidrofugante compromete o resultado, e obra parada esperando o tempo abrir custa dinheiro do condomínio. Por isso a assembleia que aprova costuma acontecer entre janeiro e março, e a conversa começa antes disso.
Atendimento
Como chegamos em Nova Lima
Nova Lima é atendida a partir de BH, e a visita é agendada com antecedência para render em uma ida só: percussão, conferência das faces de acesso difícil e registro dos materiais existentes no mesmo dia. Em prédio implantado em cota variável, é essa visita que define se o acesso será igual em todas as faces ou diferente entre elas.
Dúvidas
Recuperação de fachada em Nova Lima
Por que não dá para me passar um valor por metro quadrado de fachada?
Porque, em fachada de projeto próprio, metro quadrado não é uma coisa só. Recuperar textura, tratar concreto aparente e recompor revestimento cerâmico são serviços com material, técnica e ritmo diferentes, e a proporção entre eles muda de prédio para prédio. O levantamento separa a área por material e por face, e o orçamento é montado sobre essa separação.
O revestimento original é específico. Tem como manter a fachada igual?
Essa é das primeiras coisas a verificar, e se verifica no mapeamento. Quando a peça original ainda existe, a recomposição segue o material. Quando saiu de linha, o condomínio decide com o que compatibilizar antes de a obra começar, com amostra e com a área envolvida já medida — e não com a fachada aberta e o acesso montado.
A face que dá para o vale está bem pior que a da frente. Dá para tratar só ela?
Dá, e é comum que a ordem da obra siga a exposição em vez da aparência. A percussão cobre todas as faces para que a decisão seja tomada com o quadro inteiro, e a execução pode ser dividida em etapas. O que se evita é resolver a face visível e deixar a face crítica para um orçamento futuro sem saber o tamanho dela.
Dá para só pintar, sem fazer o resto?
Dá, e é mais barato no primeiro ano. Se o reboco está solto, a tinta vem junto com ele quando descolar, e o condomínio refaz tudo antes do prazo. O teste de percussão mostra se a fachada suporta só pintura ou se precisa de recuperação — e essa resposta vem antes do orçamento.
A hidrofugação muda a cor da fachada?
Não. É um produto que penetra na superfície e repele a água sem formar película e sem alterar o tom do revestimento. É diferente de impermeabilizante de laje, que forma camada.
Quanto tempo a obra dura?
Depende da área da fachada e de quanto está comprometido — e isso só se sabe depois do teste de percussão. Um prazo dado antes do mapeamento é palpite, e palpite em fachada costuma virar aditivo no meio da obra.
Precisa fechar a garagem ou a área de lazer?
A projeção da fachada precisa ser isolada durante o trabalho, por segurança. O isolamento é setorizado e acompanha o avanço da obra, em vez de bloquear tudo do começo ao fim.
E se chover no meio?
Algumas etapas param, e isso está previsto. Por isso a obra é programada para o período seco: reduzir a chance de parada é parte do planejamento, não sorte.
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