Infiltração em condomínio: de quem é a responsabilidade?

“A água vem do seu banheiro.” A frase é do morador do 302, dita na garagem de um prédio de quatro andares em Belo Horizonte. No celular, ele mostra a mancha no teto do banheiro, que cresceu depois da chuva do fim de semana.

“Vem do telhado”, responde o vizinho do 402. O apartamento dele fica no último andar, e o banheiro foi reformado há pouco.

Entre os dois carros está a Vera, a síndica. Ela e o prédio são hipotéticos, criados para este texto. Os dois vizinhos olham para ela e esperam uma resposta sobre quem paga o conserto.

Ela não tem essa resposta. Nenhum dos três sabe de onde vem a água.

Este texto mostra o caminho que a Vera tem: descobrir de onde a água vem, sem quebrar parede à toa, e levar a prova à assembleia antes de dividir a conta.

De quem é a responsabilidade por infiltração em condomínio?

A resposta começa por um fato técnico: o ponto em que a água entra no prédio. Água que nasce no telhado, na estrutura ou na rede geral de água e esgoto aponta para a gestão do condomínio. Água que nasce no ralo, na caixa sifonada ou no ramal de um apartamento aponta para o dono dessa unidade.

Apontar ainda não é decidir: quem fecha a conta é a convenção do prédio. A origem mostra de que lado da fronteira o problema está, e a convenção diz o que vale em cada lado.

Neste texto, responsabilidade quer dizer a pergunta da garagem: quem cuida do conserto e como a despesa se divide. A responsabilidade técnica, a da ART, é outra coisa e aparece mais adiante.

O Código Civil separa, no condomínio, as partes de propriedade exclusiva, como os apartamentos, das partes de propriedade comum (art. 1.331). Entre as comuns, a lei nomeia o solo, a estrutura do prédio, o telhado e a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade.

A lei não diz onde termina a rede geral e começa o trecho que atende um apartamento só. Procure essa fronteira na convenção do seu prédio. O artigo 1.334 do Código Civil deixa com a convenção a cota de cada condômino nas despesas e o quórum da assembleia.

O mesmo código manda o síndico diligenciar, isto é, tomar as providências para a conservação e a guarda das partes comuns (art. 1.348, inciso V). Por isso faz sentido a investigação começar pela administração: até a origem aparecer, ninguém sabe se a água vem de parte comum.

A engenharia entra antes da divisão. Ela mostra de onde a água vem, com registro e teste, e duas contas dependem dessa prova: o conserto do ponto onde a água nasce e o reparo do estrago no apartamento de baixo. Na garagem, a discussão pulou essa etapa e foi direto para quem paga.

De onde a água costuma vir num prédio

Quatro caminhos concentram as suspeitas numa investigação de infiltração: a tubulação dentro das paredes, os ralos do andar de cima, a cobertura e a fachada. Cada um deixa pistas diferentes, e a pista mais útil é o momento em que a mancha cresce.

Prumada e ramais: a água que corre dentro da parede

Prumada é a tubulação vertical que atravessa o prédio de andar em andar. Ramal é o trecho que sai dela e atende um apartamento. Pelas prumadas passam a água fria e o esgoto e, conforme o projeto, a água quente e a água da chuva que desce do telhado.

O cano de água fria ou quente fica cheio e com pressão o tempo todo. Por isso o vazamento nele molha com chuva ou sem chuva, com uso ou sem uso, e a mancha cresce todos os dias.

A pista típica é a mancha que volta sempre no mesmo trecho de parede ou de forro. Às vezes ela aparece em mais de um andar da mesma coluna.

O artigo 1.331, § 2º, do Código Civil lista a rede geral de distribuição de água e esgoto entre as partes comuns do prédio, entre outras. Como leitura técnica, e não como conclusão sobre o caso, a prumada, a tubulação que serve a vários andares, costuma ser entendida como parte dessa rede geral. O ramal que atende um apartamento só fica na fronteira que a convenção define.

Quando o vazamento está na coluna, o conserto pode ser a troca de um trecho ou da coluna inteira, conforme o estado dela. A página de troca de prumadas explica como essa obra é programada num prédio habitado.

Caixa sifonada e ralo do andar de cima

Se a mancha fica embaixo de uma área molhada do andar de cima, como box, cozinha ou área de serviço, os ralos dali entram na lista. Ali também fica a caixa sifonada, que recebe a água da cozinha e da área de serviço. Ela tem fecho hídrico, a água parada que segura o cheiro do esgoto.

Vazamento nesse caminho aparece quando alguém usa a água: depois do banho, da máquina de lavar ou da lavagem do piso. Em dia sem uso, a mancha tende a parar de crescer.

A água escapa pela ligação entre o ralo ou a caixa e o cano, ou atravessa o piso quando a impermeabilização falha. Impermeabilização é a camada, embaixo do revestimento, que impede a água de passar para a laje.

O banheiro reformado do 402 não prova nada, nem contra nem a favor. A reforma pode ter refeito a impermeabilização ou tê-la rompido, e quem mostra o que aconteceu é o teste.

Quando a caixa trincou ou a ligação dela cedeu, o conserto passa pela troca da peça. A página de troca de caixa sifonada mostra como ela é feita.

Telhado, laje e calha

A água da cobertura aparece primeiro no último andar, e nem sempre embaixo do ponto por onde entrou. No prédio da Vera, a mancha está no 302, e o teto do 402 está seco. Isso enfraquece a tese do telhado sem descartá-la, porque a água pode descer por dentro da parede.

A água da cobertura entra por telha quebrada ou deslocada, por falha na impermeabilização da laje e pela calha entupida ou furada. Também entra pelo rufo, a chapa que veda o encontro do telhado com a parede. Depois pode correr por dentro da estrutura antes de aparecer no forro.

Por isso trocar só a telha que fica em cima da mancha pode não resolver: a inspeção precisa percorrer a cobertura inteira.

A caixa d’água do prédio também entra na lista quando fica sobre a última laje. Uma trinca no reservatório molha a laje de baixo. Nesse caso a mancha não depende de chuva, porque o reservatório tem água o tempo todo.

Terraço de cobertura tem regra própria no Código Civil. Ele é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio (art. 1.331, § 5º). E, pelo artigo 1.344, as despesas de conservação do terraço cabem ao proprietário dele, de modo que não haja danos às unidades de baixo. A escritura e a convenção dizem como isso se aplica ao seu prédio.

Quando a origem está no telhado, a página de recuperação de telhados mostra as etapas do conserto, da inspeção ao teste final.

Fachada, janela e junta

A fachada deixa entrar a água que o vento empurra contra o prédio durante a chuva. Por isso a mancha aparece nas paredes voltadas para fora, perto da janela ou abaixo dela, e cresce nos dias de chuva com vento.

A água entra pelo contorno das janelas, onde a vedação resseca, por trincas no reboco e pelas juntas de dilatação. Junta de dilatação é a fresta planejada que deixa o prédio se movimentar; ressecada, ela deixa de acomodar o movimento e vira caminho de água. A vedação do contorno da janela tem nome técnico: calafetação.

A janela fica num lugar de fronteira. Ela está na fachada, que nenhum condômino pode alterar na forma e na cor (Código Civil, art. 1.336, III), mas serve a um apartamento só. Se a água entra pelo contorno dela, é a convenção que diz de que lado da fronteira fica o conserto.

Calafetação, troca de junta e tratamento de trinca são etapas da recuperação de fachada, que a A&F executa em ordem, com a pintura no fim.

Como descobrir a origem sem quebrar o prédio inteiro

A investigação vai do barato para o caro: primeiro observar, depois testar e só então abrir a parede, no ponto que os testes indicarem.

O mapa da mancha: onde, quando e depois do quê

O mapa começa pelo onde. Anote o ponto exato da mancha e o que fica em cima dele no andar de cima: box, pia, vaso sanitário, tanque, janela, parede externa ou shaft, o duto vertical por onde passam as prumadas.

No prédio da Vera, a mancha do 302 fica embaixo do box do 402, colada ao shaft.

Pergunte também aos apartamentos da mesma coluna, como o 202 e o 102, se há mancha no mesmo ponto. Mancha repetida na mesma vertical aponta para a prumada.

Depois vem o quando. A mancha cresce em certos momentos e para em outros, e esse ritmo mostra de que tipo é a água:

Em Minas Gerais, a estação chuvosa vai de outubro a março, e as primeiras pancadas costumam chegar na segunda quinzena de setembro, segundo nota técnica do INMET. Mancha que só cresce nesses meses e seca no inverno aponta para a cobertura, a fachada ou a prumada da água da chuva.

Chuva e vazamento podem coincidir. Uma chuva no fim de semana pode cair em cima de um cano que molha todo dia. Só o registro de vários dias, com e sem chuva, separa uma coisa da outra. Na garagem, a chuva do fim de semana virou argumento antes que alguém olhasse a mancha num dia seco.

O último item é o depois do quê. Ao lado de cada crescimento, anote o que aconteceu antes: chuva, banho no andar de cima, máquina de lavar, lavagem de piso.

Testes que isolam a origem

Todo teste de origem segue a mesma lógica: ligar ou desligar um suspeito de cada vez e observar se a mancha reage. A investigação pode usar estes testes de isolamento:

• Fechar o registro geral do apartamento de cima, o que corta a entrada de água nos canos dele. Se a mancha continua crescendo assim, a água não vem da tubulação depois daquele registro. Às vezes esse teste acontece sem planejamento, quando o morador de cima viaja e fecha a água.
• Usar um ponto de cada vez no apartamento de cima (chuveiro, pia, tanque, máquina), enquanto outra pessoa observa o teto de baixo. Se a água só aparece com um ponto, ele passa a ser o suspeito.
• Tampar o ralo e deixar uma lâmina de água no piso do box ou da área de serviço, pelo tempo que o responsável pelo teste definir. Se a mancha de baixo reage, a impermeabilização daquele piso deixou de segurar a água.
• Molhar com mangueira, por partes, o contorno da janela ou o trecho suspeito da fachada, enquanto alguém observa o lado de dentro.

A lâmina de água e a mangueira molham de novo o teto ou a parede de propósito. São testes para quem conduz a vistoria, com o morador afetado avisado antes.

Há também instrumentos que medem a umidade da parede sem abrir, como o medidor de umidade e a câmera térmica. Eles ajudam a desenhar o caminho da água e a escolher onde abrir, mas não substituem o teste.

Abrir vem por último. Quando os testes apontam um trecho, a abertura pode ser pequena e no lugar certo, e o conserto começa pela origem, não pela mancha.

Quando a investigação vira documento técnico, com ART

Situação clara, que todos aceitam, se resolve com vistoria técnica e relatório fotográfico. O laudo entra quando a decisão precisa de documento: quando um dos lados contesta o resultado, quando o estrago é grande ou quando a assembleia pede base técnica para votar.

Laudo é documento com ART, a Anotação de Responsabilidade Técnica. A Lei 6.496/1977 diz que a ART define, para os efeitos legais, os responsáveis técnicos pelo trabalho de engenharia. Aqui, responsabilidade técnica quer dizer quem assina e responde pelo conteúdo do documento, não quem paga o conserto.

Um bom documento de origem traz o que foi visto, os testes feitos e o resultado de cada um, fotos datadas, a origem apontada e o conserto recomendado. Ele não traz a decisão sobre quem paga. O laudo é insumo para a convenção e, se for o caso, para o advogado; não é sentença.

A página de perícias e laudos explica como a A&F define o objeto do laudo e emite a ART pela própria empresa.

O que levar à assembleia antes de dividir a conta

Leve a prova da origem antes de qualquer proposta de divisão. Com o fato registrado, a votação trata do que a convenção diz, e não de qual vizinho tem razão.

O material que sustenta a conversa:

1. O registro da mancha: fotos datadas, a evolução da borda e o que aconteceu em cada dia, como chuva ou uso do andar de cima.
2. O resultado dos testes e o relatório da vistoria técnica, ou o laudo com ART, quando um dos lados contestou.
3. A conclusão técnica em linguagem simples: qual elemento falhou e onde ele fica no prédio.
4. O trecho da convenção que trata de partes comuns, de despesas e de conserto entre unidades. A administradora tem a convenção e o regimento interno.
5. O escopo e o orçamento do conserto da origem, com serviço e material na mesma linha e com o que não está incluído.
6. O reparo do estrago na unidade de baixo, como forro e pintura, em orçamento separado do conserto da origem.

A ordem importa. Primeiro a assembleia vê a prova; depois discute a divisão, pelo que a convenção prevê.

Onde a investigação para

A investigação técnica para na origem. Ela mostra por onde a água entra, que caminho faz até a mancha, em que estado está o elemento que falhou e o que o conserto precisa incluir.

Ela não decide quem paga, como a despesa se divide nem se cabe reparação pelo estrago no apartamento de baixo. Essas perguntas cabem à convenção, à administradora e à assembleia e, quando há conflito, a um advogado.

A técnica também tem limites próprios. Duas origens podem existir ao mesmo tempo, e o conserto de uma deixa a outra à mostra. Infiltração que só aparece com chuva forte pode exigir esperar a próxima chuva para testar. E prédio antigo sem planta obriga a descobrir o traçado dos canos antes de apontar o trecho.

Este texto não substitui a visita técnica, porque a origem se confirma no prédio. Também não substitui a orientação jurídica sobre o seu caso.

Faça isso agora: registre a mancha hoje

O registro leva poucos minutos e vira o ponto de partida de qualquer conversa sobre a conta.

1. Fotografe a mancha de um ponto fixo, com a data na foto ou no nome do arquivo.
2. Contorne a borda com lápis e escreva a data ao lado do traço.
3. Anote se choveu nos últimos dias e o que o apartamento de cima usou: banho, tanque, máquina.

Repita a foto nos dias seguintes, com e sem chuva. Se a mancha passar do traço de lápis num dia seco, a água não depende da chuva, e a lista de suspeitos já encolheu.

As objeções que aparecem na hora de investigar

“É só pintar o teto do 302.” A tinta esconde a mancha e deixa a água onde está. Se a origem continua ativa, a mancha volta, e a pintura apaga o registro de como ela crescia.

“A mancha é pequena, dá para esperar.” Mancha pequena também tem origem, e a que vem de cano com pressão cresce todo dia. Esperar é uma decisão possível, mas é melhor tomada com o registro na mão, que mostra se a mancha anda e em que ritmo.

“Investigar sai caro; é mais rápido quebrar onde está a mancha.” A mancha mostra onde a água sai, e nem sempre é onde ela entra. Quebrar no lugar errado soma a abertura e o fechamento ao conserto que ainda vai ser preciso fazer.

“O vizinho de cima não deixa entrar.” Parte da investigação começa pela unidade de baixo, pela área comum e pelo registro da mancha. O acesso ao apartamento de cima é conversa para a administração, com base no que a convenção e o regimento interno preveem.

“Isso é briga entre dois vizinhos, o condomínio não tem nada com isso.” Enquanto a origem não aparece, ninguém sabe se a água vem de parte comum, e parte comum é assunto da administração. Se a origem estiver numa unidade, o registro feito pela síndica continua servindo aos dois vizinhos.

A virada da síndica

A Vera fez o registro no mesmo dia. Uma semana depois, a borda da mancha tinha passado do traço de lápis em dias sem chuva. A chuva do fim de semana tinha sido coincidência.

Com isso, a lista de suspeitos mudou. Ralo e esgoto do 402 só molhariam com uso, e o morador de cima passou aqueles dias viajando, com o registro geral do apartamento fechado. A mancha continuou crescendo mesmo assim.

Sobrou a tubulação com pressão que não passa pelo registro do 402. A vistoria técnica que a Vera chamou encontrou o vazamento na prumada de água fria, no shaft entre os dois andares.

Os dois vizinhos estavam errados: a água não vinha do banheiro do 402 nem do telhado. A pergunta da garagem mudou junto. Deixou de ser qual vizinho estragou o teto do outro e passou a ser o que a convenção diz sobre a rede geral. A Vera levou à assembleia o registro, o relatório da vistoria e esse trecho da convenção.

Conclusão: primeiro a origem, depois a conta

Na garagem, cada vizinho tinha um culpado pronto. A resposta veio de um traço de lápis, de um registro fechado e de uma vistoria.

A pergunta do título tem resposta, mas ela vem em segundo lugar. Primeiro vem a origem, com prova. Depois, com o fato na mão, a convenção e a assembleia resolvem a conta.

Comece pela origem: vistoria técnica em BH

O primeiro passo é o registro de hoje. Se a mancha passar do traço de lápis na próxima semana, a origem pede vistoria técnica no local. O mesmo vale se os vizinhos discordarem do que o registro mostra. Foto ajuda a explicar o caso, mas a origem se confirma no prédio.

A A&F atende perícias e laudos de engenharia em condomínios de Belo Horizonte, Contagem, Betim e Nova Lima, da vistoria ao laudo com ART quando o caso pede documento. A página de perícias e laudos em Belo Horizonte mostra como o trabalho é feito. Para pedir a avaliação, fale com a A&F pelo WhatsApp.