Como contratar uma empresa de engenharia para o condomínio

Pense numa administradora hipotética, Regina, que cuida de um prédio residencial em BH. Na mesa dela estão três propostas para recuperar a fachada dos fundos, onde o reboco começou a soltar.

A primeira ocupa uma página e traz um valor fechado para “tratamento de fissuras e pintura”. A segunda cobra por metro quadrado, mas não diz quantos metros. A terceira é a mais cara: começa por um mapeamento da parede e lista andaime, proteção das janelas e limpeza diária.

Na reunião do conselho, a primeira pergunta é a que ela esperava: “Por que não a mais barata?” Regina sabe que as três falam da mesma parede e que os números não conversam entre si. O que ela não consegue é explicar por quê.

Não são três preços para a mesma obra. São três obras.

O texto a seguir mostra o que pedir antes do orçamento, como comparar propostas de engenharia e o que levar à assembleia para defender a escolha.

O que uma empresa de engenharia faz pelo condomínio (e o que não faz)

Uma empresa de engenharia entra no condomínio para uma de duas coisas: descobrir o que o prédio tem ou corrigir o que foi encontrado. São contratos diferentes. Quando uma proposta mistura os dois sem dizer onde um termina e o outro começa, ela deixa de ser comparável.

A Lei 5.194/1966, que regula a profissão de engenheiro, lista essas atividades no art. 7º. Entre elas estão estudos, análises, vistorias, perícias e pareceres, e também a fiscalização, a direção e a execução de obras e serviços técnicos.

A mesma lei só admite que uma empresa exerça essas atividades com a participação efetiva e a autoria declarada de um profissional legalmente habilitado (art. 8º, parágrafo único). Por trás de cada proposta de engenharia existe, portanto, alguém que responde por ela. O documento que registra esse nome é a ART, a Anotação de Responsabilidade Técnica.

No dia a dia do condomínio, essas atividades aparecem em dois tipos de contrato:

• o diagnóstico: vistoria técnica, relatório fotográfico, laudo ou perícia, para dizer o que está acontecendo, onde e em que quantidade;
• a execução: a obra que corrige o que o diagnóstico encontrou, com escopo, material e prazo por escrito.

Laudo, aqui, tem sentido preciso: é o documento técnico que sai com ART. Um relatório sem ART pode registrar bem o que foi visto, com fotos e medidas, mas não diz quem responde tecnicamente pela conclusão.

O que a empresa de engenharia não faz também pesa na contratação. Ela não decide quem paga a obra, não aprova nada no lugar da assembleia e não dá parecer jurídico. Essas respostas vêm da convenção, da lei e, quando for o caso, do advogado do condomínio.

As três propostas de Regina misturavam as duas coisas. A primeira pulava o diagnóstico e orçava pintura. A segunda deixava a medida para depois. A terceira embutia o mapeamento no preço da obra, sem dizer quanto ele custava sozinho.

Antes do orçamento: a visita técnica

A visita técnica é a ida ao prédio em que alguém da empresa sobe, abre, bate e mede antes de pôr preço. Ela não é a vistoria técnica contratada como diagnóstico, que termina num relatório próprio. A visita existe para a proposta nascer do que foi visto, e não do que foi contado por telefone.

O que a visita precisa registrar

Uma visita útil deixa rastro por escrito, na proposta ou num anexo. Procure estes itens:

• a data e quem esteve no prédio;
• o que foi acessado e como: cobertura, fachada, caixa de passagem aberta, parede testada com batidas;
• o que foi medido, sempre com a unidade: metro quadrado de reboco solto, metro de junta, número de caixas sifonadas;
• fotos com a indicação do lugar onde foram tiradas;
• o que não deu para ver, e por quê;
• o que a obra vai exigir do prédio: acesso, área isolada, horário, água desligada, retirada de entulho.

O último item é o que mais pesa na convivência com os moradores. Combinar na visita é mais fácil do que no meio da obra. Na A&F, por exemplo, o orçamento só sai depois dessa visita, e é nela que se definem o acesso e a área a isolar.

Pergunte também o que a visita concluiu sobre a causa, e com que grau de certeza. Quando quem visitou não consegue apontar a causa sem abrir ou testar, a proposta correta diz isso e indica o passo seguinte.

A proposta de uma página que Regina recebeu não dizia se alguém tinha subido na fachada.

Por que orçamento sem visita não se compara

Sem medida, cada empresa estima a quantidade do seu jeito, e o preço acompanha a estimativa. Três estimativas dão três preços para a mesma parede.

A diferença entre esses preços vem da área que cada empresa supôs e das etapas que cada uma incluiu. Ela diz pouco sobre quem trabalha melhor. O que ficou fora da conta costuma voltar no meio da obra, como cobrança extra que a assembleia não aprovou.

Na fachada, a área com revestimento solto só vira número depois de um mapeamento como o teste de percussão. Nele, quem faz o teste bate na superfície, face por face, e marca onde o som sai cavo (oco), sinal de material descolado da base. Com a área medida em metro quadrado, as propostas passam a falar da mesma coisa.

Foi o que faltou à segunda proposta de Regina. Preço por metro quadrado sem a quantidade de metros serve de tabela, mas não fecha um total.

Como comparar propostas de engenharia para condomínio em BH?

Compare as propostas pelo que entregam, e só depois pelo preço. Um valor diz alguma coisa quando aparece ao lado do escopo que ele paga, do material que inclui, de quem assina e de quem garante o quê.

Escopo por escrito, item por item

Escopo é a lista do que será feito, e ele precisa vir em itens, cada um com quantidade e unidade. Uma linha que diz “tratamento de fissuras e pintura” dá nome ao serviço, mas não diz onde, quanto nem como. A primeira proposta de Regina cabia inteira nessa linha.

O preço pode ser fechado quando a quantidade se conta antes, como na troca de caixa sifonada, feita apartamento por apartamento. Quando ela só aparece com a obra aberta, como o reboco solto escondido pela pintura, a proposta traz o preço unitário e o critério de medição: como se mede, quem confere e em que momento.

Uma proposta comparável também lista o que não está incluído. Recomposição de piso, pintura depois do reparo, retirada de entulho e proteção de janelas costumam ficar sem dono quando ninguém escreve quem faz.

Em BH, há um item local: o tapume, fechamento provisório que isola a obra de quem passa na rua. Se ele ocupar o passeio, o Código de Posturas do município exige licenciamento prévio (Lei 8.616/2003, art. 211). A proposta precisa dizer se haverá tapume e quem cuida desse pedido.

Serviço e material na mesma linha

Uma proposta que cobra só o serviço e outra que cobra serviço e material não têm totais comparáveis, mesmo com o escopo igual. Na primeira proposta de Regina, a tinta nem aparecia.

Peça que cada item diga se o material está incluído e qual é ele: tipo, especificação e quantidade prevista. Assim, um material mais barato não se esconde atrás do mesmo nome de serviço.

Material fora do preço volta no meio da obra, como compra feita pelo condomínio ou como cobrança à parte. O risco é aprovar um valor baixo e receber depois uma conta de material que ninguém viu na assembleia.

Quando o condomínio prefere comprar o material, a proposta precisa dizer quem confere, antes da aplicação, se ele serve para aquele serviço.

ART: quem assina a responsabilidade técnica

A ART é o registro de quem responde tecnicamente por uma obra ou por um serviço de engenharia. Pela Lei 6.496/1977, todo contrato para execução de obras ou prestação de serviços de engenharia, escrito ou verbal, fica sujeito à ART (art. 1º). A mesma lei diz que a ART define, para os efeitos legais, os responsáveis técnicos pelo empreendimento (art. 2º).

Na proposta, pergunte para qual atividade a ART será emitida: a vistoria, o laudo, a execução da obra ou mais de uma delas. Se o documento final se chama laudo, a ART precisa cobrir esse laudo.

Peça uma cópia antes do início do serviço e guarde com os documentos da obra. Das três propostas, só a terceira falava em ART, e sem dizer de qual atividade.

Garantia do serviço e garantia de fábrica: quem dá, o que cobre e por quanto tempo

Numa obra convivem a garantia do serviço e a garantia de fábrica, e a proposta precisa separar uma da outra.

A garantia do serviço é dada por quem executa e cobre a execução, como o reparo ou a instalação. A garantia de fábrica é dada pelo fabricante e cobre o produto, nas condições que ele fixa.

Uma não se soma à outra. Um prazo longo na garantia de fábrica não estende a garantia do serviço.

Para cada uma, peça por escrito quem dá, o que cobre, por quanto tempo e o que a faz perder a validade, como falta de manutenção. Pergunte também como acionar cada uma: a quem recorrer e com que registro.

A terceira proposta, a mais cara, trazia um prazo em anos, sem dizer se era do serviço ou de fábrica, nem quem o dava.

O que conferir durante e depois da obra

Durante a obra, confira o que a proposta prometeu, na ordem em que as coisas acontecem:

• a medição antes de cada pagamento, quando o preço é medido, com foto e local de cada área medida;
• o registro do que foi aberto e do que foi encontrado, antes de fechar;
• o teste previsto na proposta, feito antes de fechar, como o de estanqueidade numa tubulação nova, que prova que ela não vaza;
• qualquer mudança de escopo por escrito, com preço, antes de ser executada;
• o horário, o aviso aos moradores e a limpeza combinados na visita.

Nenhuma das três propostas de Regina dizia como a área seria medida antes de cada pagamento.

Na entrega, confira a obra pronta junto com o responsável da empresa e anote as pendências por escrito. Depois, guarde a ART, a garantia do serviço e a de fábrica, o registro fotográfico e a lista dos materiais aplicados.

Esses papéis entram no programa de manutenção do prédio. A ABNT NBR 5674:2024 trata da gestão da manutenção de edificações. Ela diz que as edificações existentes antes da norma devem criar ou adequar seus programas de manutenção. É nesse arquivo que a próxima gestão vai procurar o que foi feito, quando e por quem.

Como levar a escolha à assembleia

Leve à assembleia a comparação inteira, e não só a proposta escolhida. É ela que deixa quem vota entender por que um preço maior pode ser a escolha certa, ou por que o menor serve.

O Código Civil põe entre as competências do síndico diligenciar a conservação das partes comuns e prestar contas à assembleia (art. 1.348, incisos V e VIII). Escolher quem executa a obra faz parte desse trabalho, e a assembleia é o lugar onde a escolha se explica.

Uma apresentação que se sustenta leva:

• a folha de comparação, com as propostas lado a lado;
• a diferença de escopo que explica a diferença de preço;
• o que cada proposta deixa de fora;
• nos itens medidos, o preço unitário, o critério de medição e a regra para aprovar quantidade extra, se ela aparecer;
• quem assina a ART e quem dá a garantia do serviço e a de fábrica.

Era essa folha que faltava na reunião do conselho de Regina.

Peça que a ata registre qual proposta foi aprovada e a data da versão votada. Se a empresa mandar uma revisão depois, fica claro qual documento vale.

O calendário também entra na conversa. Em BH, obra de fachada costuma ser programada para o período seco do ano, e a assembleia que aprova precisa acontecer antes dele. A página de recuperação de fachada explica esse calendário.

Onde a proposta não responde sozinha

A proposta responde pelo que a visita viu. Há perguntas que ela não alcança, e vale saber quais são antes de votar.

Nenhuma proposta sabe de antemão a quantidade que só aparece com a obra aberta. Em recuperação de fachada ou de estrutura, parte do que precisa ser feito está atrás do reboco ou do concreto. Nesses casos, o total final depende do que for encontrado, e a proposta só consegue fixar o preço unitário e o critério de medição.

Quando as propostas discordam sobre o próprio problema, a comparação para. Se uma fala em pintura, outra em reboco e outra em estrutura, as três estão orçando diagnósticos diferentes. Antes de escolher quem executa, o condomínio precisa de um diagnóstico com responsável técnico, feito por vistoria técnica ou por laudo com ART. A página de perícias e laudos mostra o que esse documento entrega.

No caso de Regina, as três propostas falavam do mesmo problema, o reboco solto. O que faltava era a mesma medida.

A proposta também não responde às perguntas jurídicas. Se a obra precisa passar pela assembleia, e com qual quórum, depende da convenção e do Código Civil, que trata das obras no condomínio no art. 1.341. Forma de pagamento, multa por atraso e rescisão são cláusulas de contrato.

Essas conferências cabem à administradora e, havendo dúvida, ao advogado do condomínio. Este texto não substitui a visita técnica nem orientação jurídica.

Faça isso agora: a folha de comparação

Pegue as propostas que estão na mesa, ou as da última obra aprovada, e preencha esta folha com uma coluna por proposta. São poucos minutos.

Se alguma linha ficou em branco, as propostas ainda não se comparam. Cada célula vazia vira uma pergunta por escrito para a empresa.

Quando a mesma linha fica vazia em todas as propostas, o problema está no pedido de orçamento, e não nas empresas.

As objeções que aparecem na hora de contratar

“A mais barata resolve, é só um reparo.” Pode ser, e a folha mostra quando é. Se as propostas cobrem os mesmos itens, com a mesma quantidade e o mesmo material, a mais barata é mesmo a mais barata. Se não cobrem, o preço menor pode ser só a obra menor.

“Visita técnica atrasa tudo. Dá para orçar por foto.” A foto mostra o que está à vista, e o orçamento depende do que só aparece de perto: o reboco solto, a caixa de passagem aberta, a medida. Sem isso, cada empresa estima de um jeito, e a diferença volta como cobrança no meio da obra.

“A empresa é de confiança, pedir ART é burocracia.” A Lei 6.496/1977 sujeita à ART todo contrato de obra ou serviço de engenharia, escrito ou verbal. Confiança não fica registrada em lugar nenhum. A ART fica, e diz quem responde tecnicamente pelo que foi contratado.

“A assembleia só quer saber do preço.” A assembleia quer saber por que pagar aquele preço. A folha responde isso numa página: o que cada proposta inclui, o que exclui e quem assina. Com ela na mão, a discussão sai do valor final e vai para a obra que o prédio precisa.

“Contratar diagnóstico antes da obra é pagar duas vezes.” Nem sempre o diagnóstico separado é necessário: problema claro e delimitado se resolve com visita técnica e escopo por escrito. Quando as propostas discordam sobre o problema, porém, é o diagnóstico que evita votar a obra errada.

A virada da administradora

Regina achava que tinha de escolher entre três preços. Descobriu que tinha de escolher entre três obras, e que nenhuma delas estava descrita por inteiro.

Em vez de levar a mais barata ao conselho, ela mandou a folha de comparação às três empresas, com as mesmas perguntas para todas. À primeira, pediu que dissesse o que faria com o reboco solto antes de pintar. À segunda, que medisse a área antes de manter o preço por metro quadrado. À terceira, que separasse a garantia do serviço da garantia de fábrica e dissesse para qual atividade emitiria a ART.

As respostas voltaram no mesmo formato. Pela primeira vez, as três descreviam a mesma parede, com a mesma área. A diferença de preço passou a dizer alguma coisa sobre cada empresa.

Conclusão: a mais barata da mesma obra

A pergunta do conselho, “por que não a mais barata?”, sempre teve resposta. Só não dava para responder com três obras diferentes na mesa.

A pergunta volta a ser boa quando as propostas têm a mesma base: visita feita, escopo em itens, material na mesma linha, ART com atividade definida e garantia do serviço separada da de fábrica. A mais barata pode ser a escolhida, desde que seja a mais barata da mesma obra.

Três preços para três obras viraram três preços para uma obra só. É essa comparação que se defende numa assembleia.

Comece pela visita técnica

Se a folha ficou com linhas em branco, o próximo passo é uma visita técnica que meça antes de orçar.

A A&F faz essa visita em condomínios de Belo Horizonte, Contagem, Betim e Nova Lima. A proposta sai depois dela, por escrito, com serviço e material na mesma linha e com o que não está incluído listado. A visita não obriga a contratar a obra.

Peça a visita ou o orçamento pela página de contato, por WhatsApp ou pelo formulário.